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离婚是一项充满了无奈与现实的法律行为,在当下这个物欲横流的年代,婚姻仿佛也沦为了比价平台,动辄因感情危机、财产纠纷等问题背上“分家析产纠纷”、“离婚后财产分割纠纷”等字眼,着实令人唏嘘。近来办案时发现许多离婚案件中,父母为了保护子女的合法权益,往往在离婚诉讼进行时或提起前选择通过房产确权诉讼在他案主张自己作为出资方在子女婚姻期间购置房产的权益,例如主张房产系自己以子女的名义购置,子女持有房产仅为代持,实际所有权人为自己,诸如此类。类似的做法于近几年十分流行,也确实有不少家长通过此类诉讼维护了相当一部分家产权益。基于对法律以及相关案例的研习,本文对于“主张房产代持”做法的普遍法律认定以及相应的举证要求作出一定的法律思考,以供各位共同交流。一、法律依据在我国,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,需要以特定的方式予以公示方能产生 法律效力,即我国推行以不动产物权登记作为不动产物权变动的原则。《中华人民共和国民法典》第二百零九条**款规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生 效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外”,该条款所述“法律另有规定的除外”主要指以下三种情形:一是该条第二款所规定的,依法属于**所有的自然资源 ,所有权可以不登记。二是《中华人民共和国民法典》第二百二十九至二百三十二条规定的物权设立、变更、转让或者消灭的一些特殊情形,即非依法律行为而发生的物权变动的情形:其一,因人民法院、仲裁委员会的法律文书,人民政府的征收决定等,导致物权设 立、变更、转让或者消灭的,自法律文书生效或者人民政府的征收决定等行为生效时发生效力;其二,因继承或者受遗赠取得物权的,自继承或者受遗赠开始时发生效力;其三,因合法建造、拆除房屋等事实行为设立和消灭物权的,自事实行为成就时发生效力 。三是考虑到现行法律的规定以及农村不动产登记的现状,物权法并没有对农村不动 产物权的设立、变更、转让和消灭一概规定**经依法登记才发生效力。由此可见 ,城市不动产所有权的变动方式有两种,一是依法登记,二是通过法律文书、征收决定 、继承、遗赠、合法建造等方式变动不动产所有权。换句话说,合同约定的债权行为不能产生不动产物权变动的效果。二、案例分析本文在此选取衢州市中级人民法院(2019)浙08民终161号民事判决书作为分析指向案例,因其属于相当典型的父母以保护子女财产权益为目的向子女提起的所有权确权纠纷。该案中男方的母亲徐某认为涉案房产系由其单独出资,借子女二人名义购置的房产,故请求法院确认涉案房产的实际所有权人系徐某而非其儿子吾某与儿媳余某。(1)本案诉讼的提出时间点很值得玩味。一般如果双方的离婚后财产纠纷诉讼已经处于受理进行阶段的话,作为法院应当是将离婚后财产分割标的房产放入该诉讼中一并予以解决而非另行立案解决,而本案之所能够立案成功并进行到二审阶段,是因为本案诉讼的提出时间恰好在离婚诉讼的进行阶段,尚未涉及到婚后财产分割相关争议。这一点也是提醒我们,如果想以“代持”为由主张“借名买房”的事实,应当在离婚后财产纠纷诉讼提起前,甚至是在离婚诉讼提起前抢先起诉,如此便能在往后的一系列相关诉讼中占据主动地位,避免法官先入为主的自由心证。(2)本案中,作为母亲的徐某主张“涉案房产系由其个人出资,以儿子吾某及儿媳余某代为持有的房产”,针对该主张,法院的基本认定标准分为三部分。**部分就是“借名买房”事实的认定。徐某的主张实际上是认为涉案房产系借儿子、儿媳名义购置的房产,该行为通俗的讲就是“借名买房”行为,通常用于规避限购政策或享受购房政策优惠,是一种尚未被我国法律正式认可的民间法律行为,即广义上的民事合约。审判观点认为,认定“借名买房”事实应当从两个方面入手,即借名买房的必要性以及借名买房的双方合意。这两点恰恰是本案诉讼提起人徐某的痛点所在。因为类似于本案诉讼的提起大多是为了保护财产性权益,即在今后的离婚诉讼中能够避免相应房产被法院认定为夫妻共同财产予以分割,所以基本上不会存在**通过借名买房规避的政策限制或是购房福利,当然也不会存在基于母亲、儿子以及儿媳三方均予以认可的“借名买房协议”或是“房产代持协议”。具体到本案中,徐某提交的《协议》上仅有其自己以及儿子吾某的签名,并无儿媳余某的签字认可,这对整个案件事实的认定就徐某这一方而言相当不利。第二部分就是出资的认定。本案徐某向提交了付款凭证,仅可以证明其对涉案房屋有过出资,对于该事实,儿媳余某亦无异议。但在现实生活中,购房出资主体和房屋所有权登记主体分离的情况并不鲜见,在这种情形下,审判观点普遍认为,应以房屋所有权登记而非出资行为作为认定所有权归属的依据。父母为子女出资购房,房屋产权登记在子女及其配偶名下的情形非常多见,从《更高人民法院关于适用若干问题 的解释(三)》第七条**款的规定看,此种情形下,父母的出资可能是对子女及其配偶的赠与。所以,尽管徐某提交的证据能够涉案房产确实系由其单方出资购置,但其依旧难以产生相应的物权法律效力。第三部分是诉讼请求上的认定。城市不动产所有权的变动方式已如上述,借名购房情形下,借名人并不能依借名购房协议取得房屋所有权,即借名人与被借名人之间关于房屋所有权归属的约定,属于债权行为,借名人仅在房屋产权变更登记没有事实和法律障碍的情况下可依协议要求被借名人履行房屋产权变更登记手续,该约定不具备不动产物权变动的生效要件,不能直接产生房屋所有权变动的法律效果。如支持借名人依据借名购房协议确认其对房屋享有所有权,则违背不动产物权变动的法定原则,混淆债权行为和物权变动这两种不同的法律概念。因此,即使本案双方当事人成立借名购房关系,也不能确认徐某为房屋的实际所有权人。(3)几点建议1.该类诉讼的提起时间点应早于相应离婚诉讼的提起;2.若无法取得具备各方签章的《代持协议》,则宁可主张代持行为是口头约定,也不宜事后补签或伪造;3.出资款的银行流水、资金走向应向法院完备提供;4.诉讼请求的提起应符合法律。上述案件中的原告徐某在提起诉讼时并未对诉讼请求予以慎重斟酌,在所有权确权纠纷中要求依据《协议》确认不动产权的诉讼请求普遍不能得到法院支持,应当改为“判令被告配合原告办理房屋过户手续”等具备可操作性并且符合法律规定的诉讼请求,以便诉讼的顺利进行。父母想要通过诉讼手段维护子女的既得房产权益乃是人之常情,但是通过本文对法律以及相关案例的分析,不难看出该类诉讼的提起还是存在不小的法律风险,希望各位能够在准确把握上述法律规定的基础上,成功通过合法途径正当维护自身的财产性权益。 合同纠纷 刑事辩护 经济纠纷 建设工程纠纷 行政诉讼 婚姻诉讼 公司业务 法律顾问 拆迁改造 房地产纠纷